近幾年，我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展很快，但是建筑行業(yè)依舊沒有改變低收益、低效率的狀態(tài)，建筑產(chǎn)值利潤率一直低于其它工業(yè)產(chǎn)業(yè)。在傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟(jì)體制下，我國的住宅產(chǎn)業(yè)的利潤率一直保持在很低的范圍上。直到住宅商品化以后，尤其是近幾年房地產(chǎn)市場受到泡沫經(jīng)濟(jì)的影響，其經(jīng)濟(jì)收益有所增長，但是它的工業(yè)化水平卻一直處于行業(yè)較低位置。我國的住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)展緩慢，其重要原因就是成本過高。為此，我們需要先分析傳統(tǒng)住宅項目中成本的構(gòu)成。事實上，住宅產(chǎn)業(yè)開發(fā)成本主要由兩部分構(gòu)成：一是土地成本、二是住宅開發(fā)成本。如果以開發(fā)商為推動產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的關(guān)鍵，首先就要對住宅產(chǎn)業(yè)的開發(fā)成本做綜合分析，以幫助開發(fā)商在推動住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中找出降低成本的關(guān)鍵因素。住宅項目的成本構(gòu)成分析 結(jié)合之前的介紹，我國開發(fā)商發(fā)展住宅項目所涉及到的成本約有九項，分別為土地費用、前期工程費、房屋開發(fā)費、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用、各稅稅費等，具體的：土地費用 土地費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)的前期，為了得到土地的開發(fā)使用權(quán)，需要支付的費用，包括土地出讓金、土地征用費、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費用、拆遷補償與臨時安置補助費用等，它是住宅項目成本的大頭，在大中城市一般能占到總費用的20%至40%左右。前期工程費前期工程費指的是工程項目在開工前可能產(chǎn)生的成本，其中可能包括可行性研究、勘察設(shè)計等諸多費用，此項費用在總成本的比例不高，一般不會超過5%。房屋開發(fā)費 房屋開發(fā)費指的是整個住宅項目在建造過程中所涉及的費用，主要包括建安工程費、室外工程費、附屬工程費等，當(dāng)然也包括了建造過程中的一些其它附屬項目的費用，如臨時道路、臨時用水等一些輔助設(shè)施，此項費用是住宅項目成本的核心組成部分，一般能達(dá)到總成本的40%以上。管理費用 管理費用指的是住宅項目自開始籌備到竣工再到銷售完成過程中所蘊含的企業(yè)行政管理部門在組織和管理經(jīng)營活動時所產(chǎn)生的費用，其中主要包括人員工資、辦公辦證費、其它開支等，一般占到總成本的5%左右。銷售費用 銷售費用指的是設(shè)立的銷售機(jī)構(gòu)或委托代理的銷售機(jī)構(gòu)，銷售中所產(chǎn)生的費用，包括了廣告宣傳費用、樣板房費用、銷售人員工資、銷售提成等開支內(nèi)容，對于不同的項目，在總成本中的比重也不盡相同。財務(wù)費用 財務(wù)費用指的是借貸過程中會產(chǎn)生包括利息費用、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費，籌資等所產(chǎn)生的多種財務(wù)費用，一般在總成本中的比重在5%以下。不可預(yù)見費 不可預(yù)見費用指的是一些不可預(yù)料的成本損失，即一些事前不能準(zhǔn)確預(yù)測的開支，如特殊地質(zhì)情況、物價上漲、市場壓力、工程、風(fēng)險等費用，一般不可預(yù)見費取到開發(fā)項目總投資概算的3%到7%左右。其它費用 其他費用指的是臨時用地費與臨時建設(shè)費、總承包管理費等，在總成本中的比率一般很低。稅費 稅費指的是開發(fā)過程中所涉及的各種稅務(wù)費用，根據(jù)本地區(qū)政府所制定的標(biāo)準(zhǔn)予以繳納，由于各地稅費不同，在總成本中的比重也有一定差異。